近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％23岁属什么生肖trong>

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还23岁属什么生肖trong>

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(c23岁属什么生肖héng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。